Kota Tangerang Selatan (Varia Banten) – Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Tanah Dengan Alas Hak Sertipikat Hak Milik Berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Oleh Ardi Wageanto, Mahasiswa Magister Hukum Universitas Pamulang, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten.
Sertifikat tanah adalah bukti yang sah dalam pembuktian suatu kepemilikan terhadap suatu bidang tanah dan hanya diberikan kepada pihak yang sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya Dengan berjalannya waktu pemilikan menunjukkan hubungan antara seseorang dengan objek yang menjadi sasaran pemilikan. Hak milik merupakan hubungan antara seseorang dengan suatu benda yang membentuk hak pemilikan terhadap benda tersebut. Penyerahan atas benda tidak bergerak seperti tanah tunduk pada beberapa peraturan tersendiri terutama peralihan hak dan pendaftaran haknya. Dengan didaftarkan peralihan hak tersebut orang dapat melihat dan mengetahui nama pemegang hak tersebut orang dapat melihat dan mengetahui nama pemegang hak dan hak-hak yang melekat pada tanah tersebut dan selama belum didaftar dapat dimungkinkan orang mengalihkan kepada orang lain atau membebani dengan hak kebendaan lainnya. Setelah berlakunya UUPA tanggal 24 September 1960, transaksi atau perjanjian atau apapun namanya dengan maksud untuk memindahkan kepemilikan hak atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta otentik, yakni akta jual beli yang dibuat di hadapan dan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (yang selanjutnya akan disebut PPAT) sebagai pejabat yang berwenang, tidak lagi di hadapan kepala desa/suku.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah (yang selanjutnya disebut PPJB) dengan status Sertipikat Hak Milik (yang selanjutnya disebut SHM) merupakan perbuatan hukum awal yang mendahului perbuatan hukum jual beli tanah. Jadi pengikatan jual beli berbeda dengan perbuatan hukum jual beli tanah. Notaris memiliki wewenang membuat akta pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik tapi tidak berwenang membuat akta otentik jual beli tanah bersertipikat hak milik, karena kewenangan membuat akta Jual Beli Tanah (yang selanjutnya disebut AJB) bersertipikat Hak Milik ada pada PPAT PPJB yang berkaitan dengan proses peralihan hak atas tanah tidak diatur secara spesifik dalam peraturan perundang-undangan. Adapun salah satu peraturan yang telah menggunakan istilah PPJB adalah Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (yang selanjutnya disebut PP No 14 Tahun 2016) dan aturan perubahannya. Ketentuan Pasal 1 angka 10 dan angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan sebagai berikut:
1. Angka 10 : Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli yang selanjutnya disebut Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.
2. Angka 11 : Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
Akta pengikatan jual beli tanah dalam prakteknya sering dibuat dalam bentuk akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh para pihak untuk lebih memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya. Karena notaris dalam membuat akta tidak berpihak dan menjaga kepentingan para pihak secara objektif. Dengan bantuan notaris para pihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan. Mengacu pada ketentuan hukum yang terkandung dalam pasal di atas, maka secara umum dapatlah dipahami bahwa PPJB merupakan kesepakatan awal antara calon penjual dengan calon pembeli yang memperjanjikan akan dilakukannya transaksi jual beli atas suatu benda, pada umumnya benda tidak bergerak termasuk tanah. PPJB bertujuan untuk mengikat calon penjual agar pada saat yang telah diperjanjikan ia akan menjual benda/hak miliknya kepada calon pembeli, dan pada saat yang sama perjanjian tersebut juga mengikat calon pembeli untuk membeli benda/hak milik calon penjual, sesuai dengan ketentuan yang telah diperjanjikan para pihak. Timbulnya PPJB biasanya terjadi karna objek yang diperjanjikan sedang dalam masa proses pemecahan, yang mana kedua belah pihak sepakat atas apa yang diperjanjikan, faktor dapat dilakukan permohonan pembatalan karna:
1) Objek/SHM yang diperjanjikan setelah terjadi pemecahan mengalami perbedaan dan tidak sesuai seperti yang diperjanjikan dalam PPJB.
2) Pihak kedua tidak berhasil memenuhi prestasinya/pembayarannya kepihak pertama(proses pembayaran tidak lunas).
Berdasarkan point pertama dan kedua maka akibat jika pihak pertama dan kedua tidak memenuhi prestasinya maka dikenakan denda yang besarnya telah disepakati dari jumlah yang harus dibayar pembeli kepada penjual atau pembeli untuk tiap-tiap hari keterlambatannya dan pihak penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh pihak pembeli setelah dipotong beberapa persen dari harga jual tanah dan bangunan. Mekanisme dalam meminta pelunasan biaya pembatalan akta PPJB adalah uang pembayaran tahap pertama tidak akan dikembalikan sepenuhnya. Uang pembayaran tahap pertama akan dipotong sebesar 30% dari harga yang sudah dibayarkan. Dari keterangan diatas, maka PPJB tidak akan bisa dibatalakan, permohonan pembatalan PPJB seharusnya tidak dibetulkan untuk dimohonkan pembatalan atau batal demi hukum, karna alasan penjual ingin melakukan transaksi penjualan dengan pihak lain yang tidak tertera dalam PPJB, terlebih lagi pihak kedua sudah memenuhi prestasinya antara lain melunasi perestasinya, maka jika pembeli sertipikat tanah yang pada saat melakukan transaksi pembelian sertipikat tanah telah terjadi permasalahan atau sengketa pertanahan, maka perlindungan akan kembali kepada PPJB yang masa PPJB melebihi waktu yang di tentukan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yaitu masa PPJB lebih dari 5 tahun. Sehingga perlindungan hukum dan diyakinkan perlindungannya dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 yang isinya: “sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.”perlindungan hukum bagi pembeli tanah Sertifkat Hak Milik yakni sertifikat hak milik merupakan suatu bukti yang kuat dan bersifat otentik. Selanjutnya berdasarkan asas rehtverwerking, pihak yang merasa dirugikan atas terbitnya sertifikat tersebut apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun tidak mengajukan tuntutan, maka tuntutan atau keberatan pihak yang dirugikan oleh terbitnya sertifikat tersebut dianggap gugur. (VB-BS).
